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相続財産の構成比(全国平成25年分国税庁調べ)

相続財産の構成比チャート

近年はその割合も低下傾向にありますが、それでも今なお多くの資産が不動産でしめられています。

このような状況から、不動産管理会社を活用することで毎年の所得税の節税や将来の相続対策を効果的に行うことが可能となります。

基礎控除が引き下げに

個人に集中する不動産収入を不動産管理会社を活用し、分散させることで、毎年の所得税対策となります。合わせて、その収入が個人に累積してしまうのを防止することで、長期的に見て相続対策の効果をあげることを目的としています。

その結果…

毎年の所得税等の軽減・相続財産の増加の防止・納税資金の準備が可能となります!

不動産管理会社を設立する判断ポイント

  1. point02 個人所得の規模

    個人所得が多くなると、必然的に所得税の適用税率も高くなってきます。そのため、所得規模が大きい個人オーナーほど、収入を分散させることで可能となる節税効果はより大きくなってきます。一般的に課税される所得金額が900万円を超える場合に効果が出てきます。

  2. point02 個人所得をどれだけ会社に移すことが可能かどうか

    • [メリット] ・所得の分散による所得税 ・住民税の節税 ・金融資産の蓄積防止 ・相続税納税資金の準備ができる など
    • [デメリット] ・会社設立に伴う各種コストの発生 など

    このデメリットを上回るメリットがなければ、設立を行う意味がなくなってしまいます。
    そこでポイントになるのは、「どれだけの所得を会社に移すことが可能かどうか」、ということです。

  3. point03 贈与または給与による収入の分散

    「納税資金の準備」という観点から見た場合、親の金融資産を子どもへ移す方法として、

    • 金銭を贈与する方法
    • 不動産管理会社を通じ、給与の支給を受けさせて移す方法

    の2通りがあります。

    贈与または給与による収入の分散の図

不動産管理会社の設立時のチェックポイント

  1. 株主を誰にするか
  2. 資本金と株式数をいくらにするか
  3. 役員を誰にするか

まずは会社を設立した場合のシミュレーションの作成

  • 所得税等の節税効果
  • 相続税への影響
  • 遺産分割の考慮
  • 会社設立時のコストの確認

不動産管理会社の設立時には「どんな会社を設立するか」、「会社の形態をどうするか」といった確認が必要になります。

不動産管理法人の形態

  1. 1. 不動産管理方式(管理委託方式)
  2. 2. 不動産一括借り上げ方式(サブリース方式)
  3. 3. 不動産所有方式

の3つの形態があります。

不動産管理方式(管理委託方式)

個人所有の土地や建物を不動産管理法人が管理(家賃の回収や清掃など)を行う方式。
賃貸借契約は個人と入居者で行います。

不動産管理方式(管理委託方式)の図

不動産一括借り上げ方式(サブリース方式)

個人所有の土地や建物を不動産管理法人が借り上げ、不動産管理法人が入居者と賃貸借契約を結びます。

不動産一括借り上げ方式(サブリース方式)の図

不動産所有方式

個人所有の建物を不動産管理法人が購入、不動産管理法人が入居者と直接賃貸借契約を結びます。個人は不動産管理法人へ土地を貸し付け、賃料を受け取ります。

不動産所有方式の図

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